Question orale de Jean-Luc CRUCKE au Ministre Jean-Marc NOLLET sur "le contrôle des agences immobilières"

M. le Président. L'ordre du jour appelle les questions orales de M. Stoffels à M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique, sur « l'évaluation du secteur des agences immobilières (AIS) », et de M. Crucke à M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique, sur « le contrôle des agences immobilières sociales ».
La parole est à M. Stoffels pour poser sa question.

M. Stoffels (PS). Monsieur le Président, Monsieur le Ministre, chers collègues, le sujet des AIS a été abordé à plusieurs reprises dans notre commission, et même aujourd'hui. Je souhaiterais faire avec vous le point en termes d'évaluation du secteur. Ainsi, Monsieur le Ministre, pouvez-vous nous donner une analyse financière des AIS, au niveau de leur financement par la Région wallonne et/ou le fonds du Logement? Une analyse de leurs investissements? Du nombre de logements effectivement créés par agence? Une analyse de leurs frais de fonctionnement, ainsi que du nombre de personnes occupées au sein des agences? La situation financière de nombreuses SLSP est critique: qu'en est-il au niveau des AIS? Pouvezvous nous dresser une situation « comptable » de l'ensemble des AIS? Un autre élément me semble important : il doit y
avoir un contrôle des AIS : qu'en est-il? Un contrôle est-il réalisé? Sur quelles bases? Combien de personnes sont affectées à ce contrôle? Un audit a été effectué dernièrement : existe-t-il un cadastre des logements AIS? Une stratégie de développement territorial y est-elle associée? Enfin, Monsieur le Ministre, quelles initiatives comptezvous prendre en la matière et dans quel délai ? Je me permettrais d'ajouter une question évoquée par Mme Yerna dans le débat budgétaire, mais à laquelle, sauf à me tromper, je n'ai pas entendu de réponse. Je vous ai interpellé il y a 5-6 semaines d'ici, sur la question: Où en sommes)nous par rapport à l'arrêté du Gouvernement wallon qui permettrait aux sociétés de logements publics de jouer un peu cette fonction d'AIS, c'est-à-dire d'aller louer des logements et de les relouer, moyennement réhabilitation s'il le faut ? Vous me répondiez que le tout va être compris dans une note d'orientation: on en a débattu. Mais rien n'empêche que les deux choses puissent avancer en parallèle: la note d'orientation d'une part, mais également l'arrêté du Gouvernement wallon d'autre part, qui attend déjà depuis un certain temps. Je dois à la vérité de le dire qu'il attend déjà plus longtemps que la précédente législature qui attendait déjà, sous le régime de votre prédécesseur, a être mis à l'ordre du jour du Gouvernement, et qui ne l'a jamais été.
Une question importante, dans ce cadre-là, et les sociétés de logement public sont demandeurs à ce que les logements loués et reloués le soient aux mêmes conditions que celles qui régissent les AIS, c'est-à-dire en dehors du registre des points.

M. le Président. La parole est à M. Crucke pour poser sa question.

M. Crucke (MR). Monsieur le Président, Monsieur le Ministre, chers collègues, ma question touche à l'un des points qui ont été évoqués par M. Stoffels: elle est plus préventive que curative. Je n'ai pas, par rapport aux AIS, d'exemples précis de dérapages. Seulement, on voit bien le secteur est train de grandir, de croître. On voit les ambitions que le Gouvernement y met également, avec une ambition chiffrée annuellement à 500 logements supplémentaires. J'ai envie de dire: « chat échaudé craint l'eau froide». Nous avons vécu, par rapport aux sociétés de logements, un certain nombre de dérives, nées à la fois de la taille des sociétés de logements, d'un manque d'attention dans les règles de bonne gouvernance, de bonne gestion dans le contrôle même de l'application de la législation. Une des parades qui a été trouvée pour ces sociétés de logement, ce sont les audits, même si je dois regretter que ces audits soient trop lents. Il faut reconnaître également qu'à un certain moment et dans certains cas, elles ont pu montrer leur efficacité et ont pu aider soit au redressement de certaines situations, soit à la dénonciation de certaines situations. Il serait peut-être intéressant que vous vous rappeliez encore aujourd'hui les 4 sociétés de logement qui font l'objet d'un contrôle plus particulier de la commissaire spéciale. Que les choses soient aussi claires par rapport aux AIS!
Comment éviter qu'un jour, on ne retombe dans le même travers? Comment le contrôle s'effectue-til? A t-on ce service d'audit également à disposition? Si oui, à quelle fréquence les audits sont-ils pratiqués? Par qui le sont-ils? Qui est audité: la bonne gestion, la bonne gouvernance, le respect de l'accompagnement social, la qualité? C'est une série de choses sur lesquelles l'on doit être attentif. Ca dépend si tout a été mis en oeuvre. Si tout ne l'a pas été, c'est peut-être vraiment maintenant qu'il faut le faire, vu les ambitions affichées par la Région. Moi, je ne vise pas un cas plus précis qu'un autre.

M. le Président. La parole est à M. le Ministre Nollet.

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique. Monsieur le Député, en 2010, la Région a financé 26 AIS pour un montant total de 3.294.327 euros. Les investissements consentis par le secteur sont faibles, ils se limitent essentiellement à du mobilier, voire un véhicule de service. Une seule AIS a acquis ses propres bureaux. Les frais de fonctionnement et de personnel représentent la quasi-totalité des dépenses. Ainsi, sur l'exercice 2009, le total des charges de services et biens divers, de rémunérations et de charges d'exploitation s'élevait pour l'ensemble du secteur à 4.001.185 , montant supérieur à la subvention régionale. Les charges non décaissées reprenant les amortissements, les provisions pour risques et charges et les impayés de loyer s'élevaient à 720.629 C. Globalement, le secteur est sain financièrement, à l'exception de 2 AIS qui éprouvent des difficultés majeures et 4 autres dont l'équilibre financier est à surveiller. Au niveau des résultats engrangés par le secteur au 31 décembre 2009: 3.089 logements sont pris en gestion (soit un accroissement de 375 unités par rapport au 31 décembre 2008); 30 opérations de réhabilitation/restructuration d'immeubles sont en cours et conduiront à remettre 87 logements dans le circuit locatif grâce au financement des travaux par le biais de subventions, prêts à taux 0 et des écoprêts. Le personnel engagé par les AIS était de 76 ETP au 31 décembre 2009. Je suis précis ici, parce qu'on me demande plein de réponses et lorsqu'on est en plein débat budgétaire, qui est plein de précisions, ce n'est jamais évident de les improviser. À celui-ci peut s'ajouter du personnel mis à disposition, en formation ou engagé pour développer des projets spécifiques (fonds de solidarité et de garantie locative, par exemple ). En ce qui concerne le contrôle des AIS, en vertu du décret du 15 mai 2003 modifiant le Code wallon du Logement, le Fonds est chargé de proposer au Gouvernement l'agrément des Organismes à finalité sociale. Il les conseille, les contrôle, assure leur coordination et leur financement. Contrairement à la Société wallonne du Logement, il n'est pas amené à organiser des audits similaires à ceux pratiqués par la SWL. Le contrôle exercé par le Fonds à l'égard des AIS est défini par l'Arrêté du Gouvernement Wallon du 23 septembre 2004 relatif aux organismes de logement à finalité sociale qui en fixe les principes. L'article 26 §3 dudit arrêté stipule que « Le Fonds contrôle le respect du Code et de ses arrêtés d'exécution par les organismes à finalité sociale. Ses délégués ont le droit, en tout temps, de prendre connaissance sur place de toutes les pièces relatives à la gestion de l'organisme» . Le contrôle exercé par le Fonds vise principalement l'application des
conditions d'agrément et des plans comptables arrêtés par le Ministre. Il s'exerce une première fois, au siège central du Fonds, lors de la réception des rapports d'activités et, une seconde fois sur place, au siège de l'association. Quant à la vérification de la comptabilité, il s'agit d'une obligation confiée par l'organe de gestion de l'AIS à un professionnel (expert-comptable ou réviseur). L'attestation de cet expert externe est requise pour l'obtention des subsides régionaux. Sur la base du constat des années antérieures, le Fonds observe que les AIS sont largement en conformité avec les directives qui leur sont applicables. L'Arrêté du Gouvernement Wallon du 23 septembre 2004 stipule en outre en son article 5, § 1er, 4° que « l'association observe les normes de gestion du Fonds, approuvées par le Ministre, et se réfère aux recommandations du Fonds en la matière». Cette disposition est d'ailleurs reprise par l'article 39.5 du contrat de gestion, lequel prévoit la diffusion de normes de gestion financières et réglementaires que les AIS doivent observer dans un délai à convenir avec la Région. Dans ce cadre, les services du Fonds ont défini récemment une série d'indicateurs de gestion dont un certain nombre sont traduits en normes déterminant des seuils garantissant une gestion saine des activités et le respect des obligations réglementaires: le taux annuel de croissance du patrimoine, le nombre de logements par équivalent temps plein, les disponibilités financières par logement, la part relative des frais de personnel, la part des vides locatifs dans le chiffre d'affaires.» Ces normes sont en phase d'approbation définitive. Elles ont été fixées par le CA de ce lundi 15 novembre et vont m'être soumises pour approbation ministérielle. L'ensemble de ces missions est assuré actuellement par une équipe de 12 personnes, à rapporter aux 75 OFS dont 26 AIS. Vous posez enfin la question du cadastre des logements. Il n'existe pas de cadastre exhaustif des 3089 logements. Quant à la stratégie de développement territoriale, elle est fidèle à la DPR, à savoir la volonté de couvrir l'ensemble du territoire wallon.

M. le Président. La parole est à M. Stoffels.

M. Stoffels (PS). Je prends acte de la réponse que M. le Ministre vient de donner, et notamment lorsqu'il nous illustre le dispositif réglementaire en vertu duquel le contrôle est organisé. Reste encore à savoir si cette théorie légale est mise en pratique: c'est cela toute la différence entre le dispositif d'une part, et ce qu'on fait de cet outil d'autre part. Je constate qu'il n'y a pas de cadastre et je vais donc demander aux Ministres à ce qu'un tel cadastre soit fait, comme pour les sociétés de logement public, et un cadastre non seulement pour recenser le nombre, mais également identifier la qualité de l'habitat par rapport à laquelle, de temps en temps, il y a lieu de se poser l'une ou l'autre question. Dernière remarque : comme tantôt, dans la discussion budgétaire, vous n'avez pas répondu sur l'ajout par rapport à la question, concernant où nous en sommes par rapport à l'Arrêté du Gouvernement wallon qui confierait aux sociétés de logements publics des missions comparables à celles de l'AIS.

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique. Excusez-moi. Effectivement, je n'y ai pas répondu, mais j'y ai répondu tantôt dans le cadre du débat; cela fait partie de la réforme d'ensemble qui est sur la table du Gouvernement. Et vous avez dit vous-même que cela ne devrait plus traîner et j'espère que ce sera le cas, effectivement et que l'on adopte définitivement le cadre.
C'est dans ce cadre-là qu'on l'a mis.

M. Stoffels (PS). D'accord avec la réponse, sauf que le gouvernement aura adopté la note d'orientation, qu'il faut encore traduire sous chapitre en arrêté de Gouvernement.

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique. Tout à fait : au moment où la note d'orientation est adoptée, c'est vrai, il y a l'étape ultérieure, vous avez raison de le signaler.

M. le Président. La parole est à M. Crucke.

M. Crucke (MR). Monsieur le Ministre, vous avez précisé que 2 AIS étaient en situation plus difficile, n'étaient pas saines, et 4 étaient à surveiller. J'aurais quand même aimé avoir les noms! Si vous ne les avez pas sur vous, à la limite... Quand je vous dis que ma question ne visait personne!

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique. Toutes mes excuses, je croyais ne pas les avoir, mais ma collaboratrice attentive, Mme Crucke cela ne s'invente pas!les a.

M. Crucke (MR). Elle a beaucoup de qualités.

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique. Les AIS en situation plus difficile en question sont: Andenne-Ciney et Loge Sud. Les 4 autres sont: ABEM, Gembloux-Fosses, Prologer et Seraing. Vous avez les informations.

M. Crucke (MR). Un des deux noms que vous avez cités confirme ce que j'avais comme informations. Par rapport au contrôle, je vous remercie d'avoir évoqué les précisions: un personnel de 12 personnes, une comptabilité qui peut être externalisée dans sa vérification. Je pense quand même qu'à partir du moment où l'on évolue vers des schémas où les AIS se rapprochent de la SWL, je pense qu'on doit aussi, en terme de contrôles, évoluer. Ces audits, sans les considérer comme des bibles, ont quand même été utiles à certains moments. Je pense que l'on devra, tout comme M. Stoffels ne demanderait qu'à cela, revenir pour demander des audits systématisés par rapport aux AIS, parce que je veux que cela réussisse: c'est surtout pour cela! Je suis persuadé que l'on a une politique là-bas qui est non seulement intéressante, mais montre également sur le terrain qu'elle est intéressante. Monsieur le Président, je pense que ce serait vraiment utile que l'on revoie un jour ce dossier.

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique. Vous voulez bien être auditionné?

M. Crucke (MR). Non, j'ai hésité à reparler de cela puisqu'on a déjà auditionné. Mais le débat du contrôle des sociétés publiques, que ce soit AIS ou logement, est un point qui me semble important.

M. le Président. Je vous remercie et clôture la séance.
Nous nous retrouverons dans quinze jours, mardi matin.
L'ordre du jour étant épuisé, la séance est levée.